相続対策の一つとして、自分の所有する空地にアパートを建てることを勧められます。確かに、計画通りにことが進めば節税になります。しかし、計画通りにいかない場合もあります。それは相続発生の時点で、どのような状況になっているかにかかっています。

 　仮に、新松戸で100坪の土地にアパート１棟を建設したとしましょう。土地は路線価で6,600万円、建築費6,000万円（全額借入金）とします。

■ アパートを建設した当初の評価

土地の評価：貸家建付地の評価

自用地とした場合の価格－（自用地とした場合の価格×借地権割合×借家権割合×入居率α）

　　6,600万円－（6,600万円×0.6×0.3×α）＝アパートの土地の評価5,412万円

■ 建物の評価：固定資産税評価から評価減

固定資産税評価－（固定資産税評価×借家権割合×入居率α）

　　4,800万円－（4,800万円×0.3×α）＝アパートの建物の評価3,360万円

アパートを建設した場合　　　　　　アパートを建設しなかった場合
土地の評価　　5,412万円　　　　　　土地の評価　　6,600万円

建物の評価　　3,360万円　

借入金　　△　6,000万円

合計　　　　　2,772万円

　結果的に、相続財産が6,600万円から2,772万円に減少したことが分かります。しかし、将来空室が発生し、入居者が見つからない場合は、上記の入居率が減少するので、相続財産の評価は増加することになります。最終的には建物の撤去費用も発生します。

　さらに、空室になれば家賃収入は減少しますが、固定資産税は入居に関係なくかかってきます。借入金の返済も同様です。建物の維持のため修繕費もかかります。

　アパート経営で一番大切なことは、できる限り空室をなくすることです。入居者が退居した時は、部屋をきれいにするだけでなく、バス・トイレの改修が望まれます。また庭を除草し、住みよい環境を維持することが大切です。余裕のある経営者は、常にこうしたことを考え、先をみています。